HGRE11 vende escritórios na Berrini por R$ 21,8 milhões

O fundo imobiliário Pátria Escritório (HGRE11) concluiu a venda de dois escritórios localizados no condomínio One Berrini Corporate, um dos endereços mais valorizados da região da Berrini, em São Paulo. A transação, no valor de R$ 21,8 milhões, representa um ganho de 31,9% sobre o montante investido há quase sete anos. No entanto, a operação foi recebida com ressalvas pelos analistas da XP Investimentos, que classificaram a taxa interna de retorno (TIR) como ‘pouco atrativa’.

Detalhes da venda na Berrini

As salas 111 e 112, que somam aproximadamente 918 metros quadrados de área bruta locável (ABL), foram adquiridas pelo HGRE11 em agosto de 2018. O desembolso total do fundo, incluindo aquisição, custos da transação e melhorias, chegou a R$ 16,5 milhões. A venda foi concretizada por R$ 23,8 mil por metro quadrado, resultando em um lucro de R$ 5,29 milhões para o caixa do fundo — o equivalente a aproximadamente R$ 0,45 por cota.

A região da Berrini, em São Paulo, é um dos polos corporativos mais quentes da cidade, abrigando sedes de grandes empresas e edifícios comerciais de alto padrão. O One Berrini Corporate se destaca nesse cenário, o que justifica o valor elevado por metro quadrado. Apesar do ganho nominal expressivo, a análise financeira da operação revela nuances importantes.

Vídeo: YouTube | Fonte: www.seudinheiro.com

XP vê TIR pouco atrativa

Os analistas da XP Investimentos avaliaram a decisão do fundo imobiliário como neutra. Embora reconheçam que a venda gerou um ganho de capital interessante, eles destacam que a taxa interna de retorno (TIR) da negociação foi de 7,59% ao ano — considerada ‘pouco atrativa’ pela equipe de análise da corretora. Esse retorno, quando comparado a outras oportunidades de investimento no mercado imobiliário e financeiro, pode não compensar o risco e o prazo envolvidos.

Além disso, com a venda, o HGRE11 deixará de receber cerca de R$ 110,8 mil mensais em aluguéis, valor que representa aproximadamente R$ 0,01 por cota. Essa perda de receita recorrente pode impactar a distribuição de dividendos aos cotistas no curto prazo, embora o caixa reforçado com o lucro da venda possa ser direcionado para novas aquisições ou amortização de dívidas.

Portfólio do Pátria Escritório

Atualmente, o portfólio do Pátria Escritório é composto por 13 imóveis, que somam aproximadamente 144,3 mil metros de área bruta locável. A maioria absoluta desses imóveis está localizada em São Paulo, com exceções no Paraná, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul. Essa concentração geográfica reflete a estratégia do fundo de focar em regiões de alta demanda corporativa, como a Berrini e a Faria Lima.

No entanto, nem todas as negociações do fundo avançam conforme o planejado. Um imóvel localizado no centro de São Paulo, que estava em negociação desde junho de 2023, não saiu do papel. Com a rescisão do acordo, o FII devolverá R$ 2,21 milhões, valor correspondente aos pagamentos feitos como sinal. Esse episódio ilustra os desafios enfrentados pelo setor de lajes corporativas, que ainda se recupera dos efeitos da pandemia e do home office.

Impacto para os cotistas

A venda na Berrini levanta questões sobre a gestão do portfólio e a alocação de capital do HGRE11. Por um lado, o lucro de R$ 5,29 milhões reforça o caixa e pode ser usado para reduzir alavancagem ou investir em ativos com maior potencial de valorização. Por outro, a perda de receita de aluguel e a TIR considerada baixa pela XP podem sinalizar que o momento da venda não foi o ideal.

Os cotistas devem acompanhar os próximos passos do fundo, especialmente em relação ao uso dos recursos obtidos. A administração do Pátria Escritório não se manifestou oficialmente sobre os planos para o montante, mas a expectativa é que novos investimentos sejam anunciados em breve. Enquanto isso, a região da Berrini continua atraindo transações milionárias, reafirmando seu status de polo corporativo de primeira linha.

A fonte não detalhou se há outras negociações em andamento ou se o fundo pretende vender mais ativos. O mercado segue atento aos movimentos do HGRE11, que busca equilibrar rentabilidade e liquidez em um cenário de juros elevados e demanda corporativa ainda incerta.