A disputa entre Amazon, Mercado Livre e Shopee pela entrega relâmpago está redefinindo o mercado de galpões logísticos no Brasil. Com a queda da “taxa das blusinhas”, o prazo de entrega caiu para dois dias, e a velocidade se tornou um ponto central para atrair consumidores e expandir os negócios. Para investidores, essa corrida abre oportunidades de lucro por meio de fundos imobiliários (FIIs) que alugam imóveis para essas gigantes do e-commerce.
Velocidade como diferencial competitivo
A rapidez na entrega fica na memória do consumidor, e as empresas de e-commerce sabem disso. Por isso, buscam centros de distribuição específicos, modernos e construídos para otimizar a operação. Segundo Carol Borges, analista da EQI Research, as varejistas precisam de galpões logísticos próximos do consumidor final e com acesso rodoviário facilitado. Mercado Livre, Shopee, Amazon e outras varejistas buscam se instalar próximo de áreas de alta densidade populacional, com destaque para São Paulo.
Além disso, as gigantes do e-commerce estão de olho no cross docking, modelo que permite receber mercadorias e despachá-las rapidamente, sem armazenagem prolongada. Isso exige galpões com layout específico e sistemas de segurança contra incêndio, refeitórios para funcionários e pátios iluminados.
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Galpões sob medida para o e-commerce
O galpão entregue recentemente ao Mercado Livre pelo BTG Pactual LOG AAA Cajamar FII (BTLA11) é uma prova viva dessas especificidades. O imóvel foi construído no modelo built-to-suit, ou seja, projetado sob medida para o locatário. Esse tipo de contrato é vantajoso para os fundos imobiliários, pois garante ocupação de longo prazo.
O Mercado Livre é o detentor da maior área bruta locável (ABL) de galpões do Brasil, o que demonstra sua estratégia agressiva de expansão logística. Outros fundos, como o Patria Log (HGLG11), possuem estrutura para desenvolver galpões próprios, atendendo à demanda crescente.
Oportunidades para investidores
Os fundos imobiliários alugam imóveis para empresas que demandam armazenamento e distribuição de produtos. Eles priorizam contratos atípicos que duram de 10 a 15 anos e possuem reajustes anuais pela inflação (IPCA). Isso proporciona previsibilidade de receita e proteção contra a inflação.
Segundo Araujo, os novos galpões estão sendo praticamente 100% absorvidos. A taxa de desocupação do setor caiu consecutivamente nos últimos anos, atingindo cerca de 7%. No entanto, o custo de construção aumentou e as taxas de juros estão elevadas, o que pode impactar novos projetos. Ainda assim, há uma previsão de entrega de diversos galpões até o fim de 2026, indicando otimismo no setor.
Para quem busca lucrar com os bastidores da corrida do e-commerce, investir em FIIs de galpões logísticos pode ser uma alternativa. A demanda por entrega relâmpago não dá sinais de arrefecimento, e as empresas continuarão precisando de infraestrutura de ponta para atender os consumidores.
Fonte
- www.seudinheiro.com
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