O fundo imobiliário Riza Terrax (RZTR11), especializado em ativos do agronegócio, anunciou a venda da Fazenda São Francisco I, localizada no Mato Grosso, por R$ 200 milhões. A propriedade possui área total de 5.346,32 hectares, sendo 3.939,23 hectares de área útil, com atuação predominante no setor agrícola.
Contexto da aquisição e divisão da propriedade
A Fazenda São Francisco I integrava a propriedade original Fazenda São Francisco, adquirida pelo fundo em agosto de 2024 por R$ 297 milhões. O pagamento foi estruturado com R$ 92 milhões à vista e R$ 205 milhões em parcelas semestrais até 2028, corrigidas a 85% do CDI. Após a compra, a área foi dividida em duas: a São Francisco I, voltada à agricultura, e a São Francisco II, destinada principalmente à pecuária.
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Operação anterior com a Fazenda São Francisco II
Em abril deste ano, a Fazenda São Francisco II foi negociada em uma operação de Buy to Lease no valor de R$ 115 milhões. O negócio incluiu contratos de arrendamento rural e opções de compra concedidas aos grupos Úbere Agropecuária e Agro Gerações. Com a venda da São Francisco I, o RZTR11 conclui a alienação de toda a propriedade original.
Impacto estimado por cota
Considerando as duas transações, o fundo estima um impacto econômico positivo de R$ 5,78 por cota ao longo dos respectivos períodos de recebimento. Para referência, o último provento distribuído pelo FII foi de R$ 0,85 em 7 de outubro. O impacto estimado equivale a aproximadamente 6,8 vezes o último provento, mas será diluído ao longo do cronograma de pagamentos.
Estrutura de pagamento da venda
O pagamento pela Fazenda São Francisco I será realizado em três partes:
- Permuta: entrega de um imóvel rural avaliado em R$ 40 milhões;
- Entrada à vista: R$ 42 milhões;
- Saldo parcelado: R$ 118 milhões em quatro parcelas anuais de R$ 38 milhões, R$ 30 milhões, R$ 26 milhões e R$ 24 milhões.
As parcelas serão corrigidas a uma taxa de 10% ao ano. Com a correção, o montante total da transação pode alcançar aproximadamente R$ 230 milhões, superando os R$ 200 milhões anunciados inicialmente.
Imóvel recebido em permuta
O imóvel recebido na permuta está localizado na comarca de Getulina, em São Paulo, com área total de 594,93 hectares e área útil de 542,94 hectares. Desse total, 488,25 hectares estão arrendados para cultivo de cana-de-açúcar, com contrato remanescente de um ano e possibilidade de prorrogação por mais um ano.
Nas condições atuais de mercado, a receita de arrendamento representa um yield estimado de 3% ao ano sobre o valor do empreendimento. O imóvel passará a integrar o portfólio do fundo, gerando renda recorrente enquanto o arrendamento estiver vigente. A localização em São Paulo pode oferecer liquidez e diversificação geográfica ao RZTR11.
Estratégia e perspectivas
A venda da Fazenda São Francisco I representa uma realização de ganho para o fundo, que adquiriu a propriedade original há menos de dois anos. A estratégia de dividir a área e negociar separadamente as partes agrícola e pecuária permitiu capturar valores distintos para cada perfil de ativo. O impacto por cota estimado reflete o resultado líquido dessas operações.
O cronograma de recebimentos se estende por quatro anos, com parcelas decrescentes e correção anual de 10%. A entrada à vista e a permuta reduzem o risco de crédito da operação, enquanto as parcelas futuras dependem da capacidade de pagamento do comprador. O comprador não foi divulgado.
Para os cotistas, o impacto de R$ 5,78 por cota será reconhecido ao longo dos períodos de recebimento, conforme os valores ingressarem no caixa do fundo. A distribuição desses recursos como proventos dependerá da política de distribuição do RZTR11 e de fatores como despesas e obrigações do fundo. Não foi informado se haverá pagamento extraordinário.
A operação também altera a composição do portfólio do RZTR11, que reduz sua exposição a terras no Mato Grosso e passa a deter um imóvel arrendado em São Paulo. A diversificação geográfica e de culturas pode ser vista como um movimento de gestão de risco. O fundo não informou se pretende reinvestir os recursos em novos ativos do agronegócio.