Em decisão unânime, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, nas ações de rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel. A medida segue o que determina a Lei do Inquilinato e reflete o entendimento de que o montante não pode ser calculado com base no valor total do contrato. Com isso, o STJ manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), que havia reduzido o valor da causa de R$ 68,4 milhões para R$ 6,84 milhões.
O que caracteriza o contrato built to suit
Os contratos de locação na modalidade built to suit representam uma prática cada vez mais difundida no setor imobiliário empresarial. Nessa estrutura, o locador se responsabiliza por construir ou reformar o imóvel de acordo com as especificações do locatário, que, por sua vez, compromete-se com um prazo mínimo de vigência. Devido ao vultoso investimento inicial por parte do proprietário, essas avenças costumam envolver valores globais expressivos, o que eleva a importância de se definir corretamente o valor da causa em eventuais litígios.
A escolha do valor da causa não é mero formalismo: ela impacta diretamente as custas processuais, a competência do juízo e as possibilidades de recurso. No caso em questão, a disputa central residia exatamente nesse ponto: enquanto a parte autora atribuía à ação o montante total do contrato, a ré defendia a aplicação do critério de 12 meses de aluguel, previsto na Lei do Inquilinato para ações de despejo.
O julgamento da 3ª Turma
Por unanimidade, os ministros da 3ª Turma do STJ acolheram o critério baseado na legislação inquilinária. O relator, cujo nome não foi divulgado pela fonte, destacou que o artigo 58, inciso V, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece, para as ações de despejo por falta de pagamento, o equivalente a 12 meses de aluguel como valor da causa. Para o colegiado, a analogia é válida também para a rescisão de contratos built to suit, uma vez que, em essência, trata-se de uma relação locatícia complexa, mas ainda assim regida pelos princípios da lei de locações.
A decisão da 3ª Turma foi proferida por unanimidade, o que demonstra um consenso na corte superior sobre a matéria. Com isso, espera-se que a jurisprudência encontre um campo mais estável, evitando decisões conflitantes que possam gerar insegurança para locadores e locatários.
O caso concreto e a redução milionária
O litígio começou quando uma das partes – a autora da ação – ajuizou pedido de rescisão contratual e fixou o valor da causa em R$ 68,4 milhões. Esse valor correspondia à soma de todas as prestações devidas até o fim do prazo contratual. A parte ré contestou, sustentando que o montante correto seria de R$ 6,84 milhões, ou seja, 12 vezes o valor do aluguel mensal. O juiz de primeira instância acatou a impugnação, e o TJPR confirmou a adequação, levando o caso ao STJ.
Foi mantido o acórdão do TJPR, que adequou o valor da causa de R$ 68,4 milhões para R$ 6,84 milhões. Essa redução drástica ilustra a disparidade que pode haver entre o critério contratualista amplo e o critério legal adotado pelo tribunal. A divergência sobre o valor da causa não é rara em contratos de alto valor. Muitas vezes, a definição de um montante excessivo gera a necessidade de recolhimento de custas elevadas, o que pode inviabilizar a defesa da parte contrária ou até mesmo a propositura da ação. A solução adotada pelo STJ prestigia o equilíbrio entre as partes.
Implicações processuais e mercadológicas
A fixação do valor da causa em 12 meses de aluguel traz diversas consequências tanto para o processo quanto para o ambiente de negócios.
Impacto nas custas e no acesso à Justiça
Em primeiro lugar, reduz significativamente as custas iniciais do processo, facilitando o acesso à Justiça para a parte que busca a rescisão. Em contrapartida, pode influenciar a alçada recursal: em muitos estados, causas de valor mais baixo tramitam em foros com menor alçada, o que pode acelerar a prestação jurisdicional.
Previsibilidade para os negócios
Do ponto de vista negocial, a decisão oferece maior previsibilidade. Contratos de built to suit frequentemente contemplam cláusulas de rescisão e multas pesadas; saber que, em caso de litígio, o valor da causa será baseado em 12 meses de aluguel – e não no valor total do contrato – permite que empresas calculem melhor os riscos e custos envolvidos. A medida também desestimula a propositura de ações com valores superestimados, que poderiam ser utilizadas como estratégia de pressão.
Segurança jurídica e uniformização
Além disso, a decisão do STJ alinha-se ao entendimento de que a Lei do Inquilinato deve ser interpretada de forma ampla, abarcando as diversas modalidades de locação surgidas com a evolução do mercado. O built to suit, embora atípico, mantém sua essência locatícia, e, portanto, merece o mesmo tratamento jurídico conferido às locações tradicionais no que tange ao valor da causa. Essa uniformização contribui para a segurança jurídica e para a desejável redução de litígios processuais acerca de questões meramente formais.
Outro destaque: empresa conquista financiamento da ESA
Em notícia paralela, uma empresa despontou como uma das duas selecionadas para receber financiamento da Agência Espacial Europeia (ESA) a fim de desenvolver projetos aeroespaciais. A fonte não detalhou qual seria a organização beneficiada ou o escopo exato do investimento, mas o fato indica o reconhecimento internacional da capacidade tecnológica da companhia.
Embora o tema não guarde relação direta com o julgamento do STJ, ambas as ocorrências ilustram a diversidade de fatos que marcam o ambiente de negócios e jurídico no país, desde disputas imobiliárias até avanços em setores de alta tecnologia.