O dinheiro estrangeiro chega aos fundos imobiliários brasileiros por meio de ETFs que replicam índices globais. Especialistas explicam como funciona esse fluxo e se o investidor deve seguir o caminho do capital externo.
Como o capital estrangeiro chega aos FIIs?
O dinheiro que vem de fora desembarca nos fundos imobiliários por meio de ETFs, começando pelas empresas que formam os índices globais. As principais companhias que criam esses índices são FTSE Russell, EPRA, Nareit, MSCI, S&P e Dow Jones. Elas desenvolvem carteiras teóricas com metodologias objetivas e regras transparentes, servindo de referência para grandes gestoras. Essas companhias licenciam seus índices ou marcas para emissoras de ETFs, que criam produtos baseados nessas carteiras.
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O selo de qualidade dos índices
FIIs precisam seguir exigências para entrar nos índices globais, e quando conseguem, carregam um selo de qualidade e governança. O Seu Dinheiro conversou com Fabio Carvalho, Felipe Gaiad, Flávio Pires e Luiz Augusto do Amaral para entender o mercado. Os principais ETFs que alocam recursos em fundos imobiliários são VNQ, VT e VSS da Vanguard. Nem todos esses ETFs são voltados exclusivamente para o setor imobiliário; FIIs também entram em ETFs de small caps ou equities.
Desafios de classificação dos FIIs
O modelo dos fundos imobiliários é peculiar ao mercado brasileiro, dificultando a tradução para gestores estrangeiros. Segundo Pires, um motivo para a confusão é o fato de os FIIs serem vistos historicamente apenas como fundos. Gestores trabalham para mostrar que FIIs se assemelham a empresas imobiliárias como REITs, mas com casca de fundo. REITs são empresas que investem em imóveis geradores de renda. Em ETFs de small caps ou equities, a participação imobiliária é incluída junto a empresas de outros segmentos.
O caso do TRXF11
O TRXF11 entrou no índice FTSE Global Equity Index Series Latin America. Segundo Amaral, agora não é tão estranho avaliar FIIs como grandes empresas de propriedades, mas o estranho é o TRXF11 não estar no índice de REITs. Para os especialistas, a raiz do problema está na necessidade de melhor organização da indústria brasileira para se adaptar aos parâmetros internacionais. A percepção de que FIIs eram elegíveis a esses índices é recente, e ainda se trabalha na homogeneização da prestação de contas.
Como investir em ETFs globais
ETFs conseguem montar e desmontar posições por serem ativos com boa liquidez. O acesso a ETFs é feito por meio da bolsa de valores, como o CMDB11 negociado na B3. ETFs globais podem ser acessados na bolsa brasileira via BDRs, mas ainda não existem BDRs para ETFs que incluem FIIs brasileiros. Portanto, o investidor que deseja seguir o caminho do dinheiro estrangeiro precisa avaliar as opções disponíveis e entender as particularidades dos FIIs no mercado global.
Fonte
- www.seudinheiro.com
- Brazilian Depositary Receipts (BDRs), que são certificados que representam ações (www.youtube.com)
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